“督公湖生态旅游度假区”项目
可行性研究报告
目
录 第一章
总论
1.1 项目名称及建设单位
1.2 项目提出的背景
1.3 项目承办单位概况
1.4 可行性研究工作过程
1.5 可行性研究的主要结论
第二章
项目建设的必要性和社会意义
2.1 项目建设的必要性
2.2 社会意义
第三章
市场需求预测与项目建设规模
3.1 项目产品的市场调查
3.2 项目产品的竞争能力预测
3.3 本项目的建设规模
第四章
项目建设条件
4.1 原料与资源条件
4.2 厂址的选择
4.3 厂址的建设条件
第五章
技术工艺和设备选择
5.1 项目生产规模的确定
5.2 技术工艺方案
5.3 设备选型
5.4 总图与运输
5.5 公用工程及辅助设施
第六章
环境保护、节能及工业卫生
6.1 建设地点环境现状
6.2 主要污染源及污染物
6.3 综合利用及治理方案
6.4
绿化
6.5 节能
第七章
生产组织及劳动定员
7.1 企业组织及工作制度
7.2 劳动定员
7.3 人员培训
第八章
项目实施计划与进度安排
第九章
投资估算与资金筹措
9.1 投资估算的依据
9.2 投资估算
9.3 流动资金估算
9.4 项目工程建设计划
9.5 资金筹措计划
第十章 财务评价与效益分析
10.1 经营成本
10.2 收入预期
10.3 项目财务分析
第十一章 项目实施风险评价
第十二章 结论
12.1 经济效益可观
12.2 生态效益突出
12.3 社会效益显著
第一章
总论
1 、可行性研究报告编制依据
a）徐州市贾汪区总体规划； b）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； c）国家发改委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》； d）国家和地方制订的有关法规、规范和标准； e）其他各有关专业设计规范及项目承建单位提供的基础资料。
2 、项目提出的背景与建设的必要性与可行性 1）项目提出的背景 本项目待建设场址位于徐州市贾汪区督公湖风景区，该地区特有的优美的自然生态环境，得天独厚，建成后的生态旅游度假区将集健康的生态景观区、鲜明的文化观光区、时尚的康体运动区、可驻留的旅游度假区等四大功能。强调融自然环境为一体的生态建设，以水和绿带作为主要要素。创造以地区性及历史性为地方特征的生态文化旅游基地。创造新的舒适的城市生活和文化、利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善生活质量和增加生活的舒适性。建成后的生态旅游度假区必将成为徐州市乃至苏北最大的休闲度假区。
本项目开发的地块，正位于贾汪东北地带，有 206 国道与徐州相连，距贾汪新城区行政办公综合服务中心约十公里，南接新工区，东临大洞山，项目的开发将与以大洞山风景区为代表的周边风光景观、万亩石榴园农业观光带有机结合。
2）项目建设的必要性 a）改变徐州市乃至苏北地区缺少假日经济载体的局面，提升贾汪区城市品位的需要。
随着城市居民和农村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的农民的需求休闲度假消费的日益增长。
b）推动贾汪区经济建设进程的需要 为了积极响应国家可持续发展的观念，积极发展以生态旅游度假为龙头的第三产业。对贾汪区域内原有自然资源合理开发与利用，创造新的经济增长点，此项目的开发进程直接影响到贾汪的城市建设进程。
c）带动相关产业发展、创造就业机会、实现社会稳定的需要 在其各类商业项目建设过程中，将拉动建筑业、建材市场及相关产业的发展，其次建设成后的部分商业以及将来小区的物业管理，将催生配套服务的第三产业发展，这些被带动的产业将会有新的就业岗位产生，可以解决很多人的就业问题，减少了失业带来的社会不稳定因素，维护和促进了社会安定团结。
3）项目建设的可行性 a) 当地潜在巨大的旅游市场：立足苏北，辐射华北、华东，延伸海外（东南亚）。蕴含巨大的商机。
b) 得天独厚的旅游资源：以督公湖风景区为龙头，以大洞山风景区、明清时期已经上规模的万亩石榴园、十里花溪概念为代表的景区群。汉文化及汉代名胜古迹。
c) 便捷的交通：立五省通衢之要塞，京福高铁 2010 年通车，徐州观音机场 1 小时车程，京福高速、206 国道交叉贯穿。
d) 政策的支持：当地政府为投资企业实行绿卡政策，从办事效率上，税收上让企业得到实惠。
3 3 、规划原则
以自然环境为主，创建一个生态的旅游度假区。
尊重原始地形地貌，展示督公湖水库特色鲜明的区域形象。
保护水质，创造特色湿地景观。
发掘区域人文历史资源，提升景观文化内涵。
4 4 、规划思路与规划内容
旅游度假区规划设计应该包括并强化“旅游经济”、“景观形态”、“环境生态”这三个方面。其中，环保生态是前提，景观形态是基础，旅游经济是龙头。在进行督公湖水库风景区总体规划之前，首先对其旅游经济开发进行策划研究，在科学合理策划，仔细充分研究的基础上，以旅游区的环境保护、生态建设为前提进行旅游区的景观形态规划及其它专项规划。
总体规划内容分三个层次进行、 A、宏观层次--督公湖水库风景区总体规划； B、中观层次--湖边湿地规划及景区的规划； C、微观层次--景点景观意向设计，游务设施意向等设计； 5、规划目标 以督公湖水库良好的自然、人文、历史资源为依托，保护好、规划好、推介好、开发好坝下水面区域，保护性开发植被和经济林资源，把督公湖水库及周边区域建设成、 健康的生态景观区 鲜明的文化观光区 时尚的康体运动区 可驻留的旅游度假区 6 6 、规划理念
综合考虑水库各景区及徐州市各旅游景点的特点，基于督公湖水库风景区的自然旅游资源和未来的发展前景，采用领先定位的形象策略，以生态、健康与时尚作为风景旅游区的设计理念。
7 7 、规划结构
三脉、一湖、十一景区
三脉、 1）、沿水系方向，贯穿南北的的旅游脉络； 2）、北侧的文化脉络； 3）、南部坝上时尚脉络； 一湖、 坝下三角地湖区； 十一景区、 由北至南，依次为 １）、拓展训练营；２），马术中心；３），生态农业观光区；４），GOLF 网球俱乐部；５），冰雪娱乐区；６）商业服务区；７），生态别墅区；８）度假酒店区；９），度假公寓区；１０）汉文化主题公园区；１１），未来发展区。
8 8 、感知贾旺
1)、人文历史
贾汪历史悠久，人文荟萃。境内名胜古迹众多，文化遗产丰富。有商周时期的小洪山、焦庄遗址；汉唐时期的白集汉墓、皇姑墓、韭山寺遗址、大洞山上穆柯寨遗迹等。绵延不绝的九十九顶凤凰山，川流不息的京杭大运河，风景优美的大洞山旅游开发区，一望无垠的万亩石榴园„„构成了贾汪别具特色的自然人文景观。贾汪作为徐州特大城市“一城两翼”之一翼，拥有巨大的发展空间。
2)、基本概况
贾汪区地处苏鲁两省交界处，北依齐鲁大地，南连淮北平原，西距四省通衢的徐州主城区 35 公里，东距亚欧大陆桥东桥头堡连云港 200 公里，全区总面积 690 平方公里，辖 7 个镇、
2 个办事处、1 个工业园区、人口 50 万，95 年经江苏省人民政府批准行使和享受县级经济管理职能和权限。
3)、气象资料
贾汪区位于东经 117°17′～117°42′, 北纬 34°17′～34°32′之间，属暖温带季风型半海洋性气候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均气温 14℃，年降雨量 750 毫米，年日照数 2280--2440 小时，无霜期 208 天。
9 、项目概况 1）、规划范围与地形地貌分析
规划用地东起寨山；西止龙门山；南临许阳村用地；北接柴山。综合用地面积 1074.1 公顷．其中水域面积约 65 公顷,山体投影面积 366 公顷;规划用地内现存有村落,约占地 65 公顷。
现场范围制高点高程约 200 米,位于用地东侧;坡脚区域低洼处约 70 米, 为相对平缓的丘陵地形,且地质条件良好,适宜开发建设.督公湖水库由东、西、北 三面高地雨水汇集而成，已经过池底保护治理，水深待详细勘察。建议设计深度平均大于 2.0 米。
2)、水体保护原则
一、二级水源保护区的水质，分别按国家规定的地面水环境质量二、三类标准控制；三级水源保护区的水质，按照《中华人民共和国水污染防治法》和省环境保护部门的规定控制。
3）、环境质量现状
水质状况好。植被状况良好，山体绿化现状以落叶乔木为主，有多品种的果树，濒水地带滩涂及水塘较多，且依地形地貌，蜿蜒跌落，宜加以规划整治，创建丰富优美的生态湿地景观。
4）、交通现状分析 206 国道公路连接库区和徐州市区；规划范围周边南向为建成道路，但从发展的角度分析，现有的道路系统应无法满足未来旅游度假区建设规模所需要求；除主要干道拓宽，增设道路支线以外，度假区入口处需设置供人流、车流集散的广场。
10 、成功案例借鉴
1）、宁波东钱湖游度假区
在宁波市东南近郊逶迤绮丽、连绵不绝的青山群抱中，一颗璀璨的明珠千百年来闪耀着诱人的光芒，她就是郭沫若先生誉为“西子风韵、太湖气魄”的东钱湖。
东钱湖是地质时期留下来的海迹湖泊，现为浙江第一大淡水湖，经历代辟湖治理，如今南北长 8.5 公里，东西宽 4.5 公里，环湖一周达 45 公里，水域面积 20 平方公里为杭州西湖的三倍，平均水深 2.2 米，总蓄水量 3390 万立方米。
自古以来，东钱湖便是浙东著名风景胜地，历经沧桑，积淀了浓厚的文化底蕴，留下了众多具有较高历史及艺术价值的文化历史遗存。据不完全统计，景区内现存文物古迹 11 处，其中国家级重点文保单位 2 处（南宋墓道石刻群、庙沟后石牌坊）。区域内自然资源丰富，植被种类三百多，山地森林覆盖率 92.4%。生态环境优美，湖面开阔，四周群山环抱，森林苍郁；气候良好，属亚热带季风气候，全年温和湿润，雨量充沛，年平均气温 15.4℃。
区位优越，交通便捷。处于经济高速发展、人口稠密、交通网络密集的长江三角洲地区，是浙东旅游网络的中心节点；到达宁波市区和栎社机场分别为 10 分钟车程，进入沪杭甬高速公路和同三线高速公路仅需 10 分钟；当杭州湾跨海大桥 2008 年建成，宁波将进入以上海为中心的两小时交通圈；
东钱湖又名“万金湖”，无论“钱湖”还是“金湖”，都与财富故事与官儒传说渊源相连，其厚重悠远的历史文化蕴含形成了商儒结合、官佛相容的独特文化传承。
“商文化”，远在 2000 多年前人们就发现了这片湖山，春秋时越国大夫范蠡隐退后携西施避居东钱湖畔伏牛山下，草耕商营，富甲天下，留传着财富与爱情的动人传说；近现代，由于“五口通商”对外开埠，众多甬籍人士飘洋过海，涌现了一大批叱咤风云的宁波商帮； 2001 年 8 月宁波市委市政府作出加快东钱湖地区开发建设的重大决策，把包括鄞州区东钱湖镇、天童寺、阿育王寺、天童森林公园等地在内的约 230 平方公里确定为东钱湖旅游度假区规划范围，成立了宁波东钱湖旅游度假区管理委员会，作为市政府派出机构，在其管理范围内行使相关的市级经济管理权限和相当于县级的社会和行政管理职能。这一重要决定，顺应了宁波中心城市功能东移和东部新城区建设大趋势，将进一步从城市化发展战略构架上推进宁波现代化国际港口城市的功能发育和档次提高。
东钱湖旅游度假区管委会成立之后，各项工作全面展开，根据东钱湖地区总体规划，自成立起三年内投资 50 亿元、五年内投资 100 亿元，依托宁波现代化国际港口城市的背景，按照“城市之湖、生态之湖、文化之湖、休闲之湖”的要求，对区域内湖泊山岳、山林田地、民俗风情、建筑古迹、历史文化等各种旅游资源进行全面整合和综合开发。再过若干年，这里将成为国家重点生态型旅游度假区、华东重要的国际会议中心，蓝天、碧水、青山、绿树，一个现代人间天堂将展现在我们眼前。
2）、乡村旅游的奇葩—五朵金花闹蓉城 云南有五朵金花，四川也有五朵金花。随着成都城乡一体化建设的推进，锦江区三圣街道办事处按照党中央统筹城乡经济社会发展和构建和谐社会的总体目标，围绕成都市委推进以“三个集中”为核心的城乡一体化的各项工作要求，在区委、区政府的领导下，尊重当地农民的种花传统，以文化润色产业，以景观改造农村，以经营保障农民，以市场托举发展，打造出了“花香农居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“东篱菊园”、“荷塘月色”这五朵璀璨的金花。
“五朵金花”占地约 12 平方公里，如果按照常规的城市化基础设施建设，每平方公里需投入 1.5 亿元，总投资约需 18 亿元。三圣街道办事处按照市委、市政府统筹城乡发展，推进城乡一体化和“三个集中”的总体要求和部署，依托花卉产业，采取“政府主导、市场运作、农民参与、错位发展”的思路，每平方公里仅投入 1500 万元，就实现了“五朵金花”的景观打造和城市化建设。
三圣街道办事处还以四川花博会的召开、乡村旅游的开发为契机，极力宣传五朵金花，吸引了众多的游客；特别是这种以旅游产业带动农村发展的模式，得到了专家的高度评价，在农村改造方面非常有经验的韩国专家都前来取经，认为三圣街道办事处的实践“非常有特色，非常有生命力”。
“花乡农居”以发展小盆花、鲜切花为主，努力建设国家级风景区；“幸福梅林”以种植梅花为主，围绕梅花文化拉长产业链条；“江家菜地”以认领方式，发展体验式休闲农业；“东篱菊园”规模化种植菊花，建设不同品种的菊园；“荷塘月色”以田园水塘为依托，种植荷花，完善优美的田园风光，成为艺术创作、音乐开发的艺术村。春意画乡农居，夏趣荷塘月色、秋忆东篱菊园、冬韵幸福梅林、四季归隐江家菜地，五朵金花形成一个系统的旅游圈和产业林，五朵金花错位发展，竟相开放，避免了因时令限制带来的游客流失，又各自找准了优势，避免了同质化，低水平的竞争。
“花香农居”、“幸福梅林”被国家建设部评为“2005 中国人居环境范例奖”，“五朵金花”被评
为国家 AAAA 级风景旅游区，红砂村（“花香农居”所在村）被中央文明委授予“全国文明村镇”称号，幸福村（“幸福梅林”所在村）被评为省级文明村。
五朵金花的开发即叫好又叫座，通过以花兴农，切切实实提高了农民的收入，据统计，2006年，全区农民人均收入达到7353.7元，红砂村达7850元。整个片区的税收收入年增幅达307%。
3）、启发、 A、突出生态旅游的特点 尽量通过多种方式突出绿色生态旅游的特征，以树立地区鲜明的形象。
B、突出地方文化的特色 挖掘地方历史文脉，表现地方特色，树立景区特色地方形象。
C、以人为本的设计 在活动内容上要力求最大限度地提供人们吃、住、玩、购物、健身等多方位的要求，充分利用当地自然资源发展多元化旅游项目，以历史、文化为线索进行人文项目设计。
D、统一的开发机构或组织。
成立统一的开发机构或组织，保证设计意图的落实，保证建设项目的实现。
11 、生态环境保护
1）、生态湿地 湿地是一种独特及重要的生态系统。生态湿地可以滞留营养物、防止盐水的侵入、防止自然力的破坏、流量调节、滞留沉积物，它可以为动植物提供丰富的食物，繁殖和养育之地，也可以净化水中污染物，保护岸线，舒缓洪水冲击。
在这里，对岸线的调整和生态湿地的再造相结合，即解决了水质净化的问题，同时也形成湾湾相连的岸线特色。
2）、生态景观 遵循原有风貌，依照山系， 形成督公湖水库生态景观 的动势。
第二章、规划功能分区
1、拓展训练营区
1）、起源 风靡全球 50 余年的拓展训练，1995 年走进中国。短短几年不断发展，倍受推崇，逐渐被列入国家机关、外企和其它现代化企业的培训日程。
拓展英文为 Outward Bound，意为一艘小船驶离平静的港湾，义无反顾地投向未知的旅程，去迎接一次次挑战，去战胜一个个困难！拓展训练起源于二战期间的英国。当时大西洋
商务船队屡遭德国人袭击，许多年轻海员葬身海底。人们从生还者身上发现，他们并不一定都是体能最好的人，却多是年长的水手,都是求生意志最顽强的人。后经专家的反复研究，终于得出了结论、原来，当遇到灾难时，年轻的水手很容易被恐惧所吓倒，一时慌了手脚，总是想、我完了，回不去了，没希望了，我死定了。心理上的绝望，让他们丧失了求生的能力。而富有经验的年长者却能临危不惧，积极地面对现实，调整心理，发挥自身潜能，最终获救。
于是，当时一位叫汉思的德国教育家和他的朋友劳恩斯于 1942 年创办了"阿德伯威海上训练学校"，训练年轻海员在海上的生存能力和船触礁后的野外生存技巧，结果在敦克尔克战役中发挥了重要作用，可以说阿德伯威是拓展训练的雏形。此后拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来，训练对象由海员扩大到军人、学生、工商业人员等群体。训练目标也由单纯体能、生存训练扩展到心理训练、人格训练、管理训练等。
2)、项目设计 常设的培训项目如下、 A、场地项目、飞跃断桥、速降、天梯、云梯、背摔、电网、越障、雷阵、盲阵、同舟共济、信任之旅、袋鼠跳、鳄鱼潭、空中单杠、空中绳网、空中钢丝绳、带球赛跑、孤岛求生、有轨电车、相依为命、风火轮、同心结、胜利墙等等。
B、野外项目、登山、野营、逆溪、速降、定向越野、徒步穿越、丛林求生、野外救生等等。
C、水上项目、扎筏、无舟飞渡、百舸争流、水上救生等等。
D、室内项目、造桥、结绳、生涯时光遂道、都市变脸。
2 2 、马术中心
根据度假区所能提供的设施，度假区内的马术活动不尽相同。马术中心包括马舍、马道、室内竞技场、室外马戏场等；并区分专业表演、训练和娱乐参与体验；开展以游客为中心的马术活动。
马术娱乐设施作为度假旅馆、多功能度假区和度假农场游客的娱乐活动是非常多见的。度假农场是一种特殊形式的度假区，它以马为特色， 度假区内有为孩子准备的小马，提供小时、半天或全天骑马服务。对于大多的度假区，与马有关的娱乐活动都是采用一种简单的娱乐方式，如马拉车、马拉雪撬或马载客，为游人在度假区内或附近的游览提供服务。并通过这些活动为度假区添加了很多魅力。
3 3 、生态观光农业区
积极利用现有村落资源，经过改造，规范管理等措施的实施，开辟一处有浓郁地方特色的生态农业区。游客在此能充分体验民风、民俗；享用纯绿色食品，甚至可以亲自参与田间地头的农业生产活动。
4 4 、 GOLF 、网球( ( 学校) ) 俱乐部
高尔夫球是度假区主要的娱乐活动或者是几个主要的娱乐活动之一，它有利于增加营销力，提升项目的价值，同时也是获取收益的来源。
在进行高尔夫球场的设计和规划过程中，应该充分考虑景观视野；其次要做水规划，水使景观秀美，又是高尔夫球场的障碍物；最后要保护最有价值的土地，如海滨，作为建筑用地而不是球场用地。
经过 30 年的发展历程，出现了标准高尔夫球场和相应的标准高尔夫设施。总体来说，标准高尔夫球场有 18 洞，标准杆在 69－73 杆之间， （标准杆为 72 时通常被认为是较理想的）。从中间开球球座算起球道长度平均在 5.8－6.1km 之间。假使是三个球座，标准球场的球道长度平均为 4.8-6.6km。
高尔夫球场—双回路式（九洞一路），两个第一洞和两个第九洞在会所处。这种布置方
式需用地约 50 公顷，提供的球道总长约 3km.这种紧密型排列方式能提高打球速度，减少维护费用；其整体性布局受到球手欢迎。
俱乐部会所通常位于整个项目用地的中心，地势较高的地区。一般说来，会所会位于第一和第十球座，第九和第一阶段 8 草坪附近，以及驾车道不远的地区。在多山地区，会所最好位于最高点和最低点之间，以免在连续型球场上将前九洞和后九洞搞错。会所位置的确定还要考虑其他因素，包括、人行与车道的位置，维修设施与备用地的位置，球场与各社区建筑之间的关系等。
大多数新的高尔夫俱乐部会所都 会有一套练习场地和设施；这些练习设施有时甚至非常全。一套典型的练习场地占地约 1.6 万～2.4 万平方米，球洞 大小是标准球洞的两倍，包括一条驾车道（这条车道不应该直接向东或向西）、草坪、短距离击球练习用的草坪和练习物障碍。一般来说，练习场地应靠近起始球洞和专卖店，在练习场地与俱乐部会所用地之间应有一片过渡区域。
一个综合型娱乐设施可以包括网球场、游泳池、矿泉疗养、健身设施，其规模应与市场需求相符，可以为一个俱乐部或一个旅馆服务，也可以只为居民提供娱乐服务。这类娱乐活动所需的设施通常彼此靠得很近，为游客提供了一体的，又是多样的化的娱乐活动。设施的规模是相对经济型还是超大型，这要根据具体情况。对于度假区的旅馆，公寓和会议中心来说，网球、游泳或矿泉疗养设施是比较重要的活动。此外，这类设施还有助于平衡娱乐计划。
5 5 、山地滑草、冰雪娱乐区
山为我们提供了一种截然不同的度假环境，滑草、滑雪坡和相关设施是山地主要的娱乐方式。为了增加山地度假区的魅力，引入北欧地区的娱乐方式，增加雪地机动车、狗拉雪橇，开辟对偏远地区风情和荒野地区的游览活动。
考虑到经济效益，度假区一年四季都推出了吸引游客的活动内容。如开辟了穿越山区的滑雪小径，雪地机动车道等，吸引游客在较暖和的几个月里来远足，背包徒步旅行、山地骑车等。高尔夫球场和网球场也为山地度假区增加了魅力，扩大了主要的滑雪者市场。
除了上述要考虑的因素外，度假区还要有能力保住雪，保雪和下雪几乎同样重要。滑雪坡道应该主要面向北方或东北方，以避免长时间暴露无遗在阳光下。
人工造雪技术使在雪量相对少的地区建造滑雪场成为可能；在这之前，一个滑雪场每年至少需要 100 的自然隆雪量才被认为具备开发的可行性，而雪量较少的地区只能维持不到一个星期的滑雪时间。在大多数地区，滑雪场需要自然降雪和人工降雪的配合，没雪时间可以维持 80～100 天。对于人工造雪来说，保持 28F（-2C）以下，滑雪时间为 800～1000h。
除了要有没雪场应有的几个功能外，人工造雪还需要有可靠的、高质量的水源、足够大的水库，通往公共设施的道路。
当雪面融化后，人们就想在坚硬的平面上施展自己的技巧。他们的热情如此高涨，创造出了新的运动方式，如在沙地上，土地上甚至是草地上。就像这个名字所告诉我们的那样，所谓滑草即是在草地上滑行。即使当冬天的运动季节已经结束了，那些具有良好体质还有那些从没有在雪面上尝试滑雪的人们可以在欧洲的滑草中心或者其他山地区享受滑草的极大乐趣。这项运动目前已经非常流行了，在台湾，日本和一些其他亚洲国家这项运动发展迅速，出现了大量的滑草场，培训老师和滑草装备。
6 6 、商业服务区
商业设施，特别是零售设施的设计和规划通常与度假区其他部分特别是旅馆部分是一个整体。而在较大的度假区，商业中心可以沿主要道路布置，不仅为区内居民服务也为较大的社区服务。游客来度假区是为了发现一些平时看不到的东西，这种愿望和期待应该反映到零售设施的设计和规划中去。
7 7 、 低密度生态别墅区和度假公寓区
度假区和娱乐社区的居住产品通常有两种、第一种是从居住单元的类型加以界定；第二种是从住户的拥有方式来划分。
居住单元的类型包括独立住宅、联排住宅以及集合住宅。
住户拥有方式则含简单付费方式、公寓式、互助式和分时制等。
通常社区提供某一种居住单元类型和某一种住户拥有方式或者不同类型居住单元与拥有方式的排列结合，同时度假区和娱乐社区居住产品的具体特征上应反映多种因素的结合、市场部分的服务，局部地段的具体需求以及相关的技术经济指标。
无论是独立住宅、联排住宅、公寓。通常度假区住宅多数采用与主寓所不同的特征，与主寓所相比较，度假区住宅常设计得很独特，且能激发人们放松的情绪，同时还特别强调户外活动的场所。诚然，度假的体验应有别于在主寓所的感受。
滨水区的住宅开发通常要保证一种平衡，即在生态保护与经济收益之间的平衡。滨水区住宅要比非滨水区住宅存在更多的优势，收益也大。假使住宅的开发形式为从高层公寓到独立住宅，生态平衡的程度也各不相同。
8 8 、度假酒店区及滨水娱乐区
1）、旅馆开发要获得成功最重要的是要清楚市场的动态，此外还要考虑用地布局、规划、设计等各个方面。开发用地中的自然特征影响着人们的感受，当然也影响着项目的收益。今天从事度假区开发的地产商在发掘最大投资回报的同时，也面临着机遇和挑战。其中特别指出的是，随着人们消费观的价值观的改变，以及技术的快速进步，关于度假区的属性和其服务范围也被赋予新的定义。
2）、尽管度假区可以在形式和结构上有很大的变化，但是典型的拥有 125～500 房间的度假区旅馆是一个设备齐全的体系。这种体系是具有历史性的，拥有相当范围的辅助和娱乐设施，同时完备的服务体系也是度假区旅馆区别于一般旅馆的标志。它相应地满足了更多个人和团体游客的需求，使人们能娱乐休闲于其中。
3）、由于能够及时地根据娱乐休闲市场的变化调整自已，度假旅馆拥有一个比车般商业旅馆更长的营业期，随之而来的其配套的服务设施以及规模也更大，具反映如下、 ·门厅范围扩大，拥有健身、娱乐零售和其他服务，还作为到度假村各处的通道中心。室外场地也相应扩展，常常包括主要的水系特征和场地景观。
·客户都比较大，因为考虑游客平均居住时间较长，且要满足家庭游客市场的需求。
·相对于那些提供有限服务的当地饭店和酒吧，假日旅馆在餐饮服务和便利性方面拥有相当大的吸引力。丰富多样的烹饪技术使其留住了相当数量的客人。
·为了满足小孩与大众等不同层次度假客人的需求，游泳池、室外空间以及其他娱乐设施都有所扩大。另外，旅馆还提供了一些扩展的服务项目，如、高尔夫球场俱乐部，网球场和水上运动场。
4）、度假村旅馆一般是由一个中心宾馆楼结合一些自助性质的外卖、会议设施服务、零售点和休闲娱乐设施等，如游泳池、游乐场、温泉浴室、健身中心等。度假村内还包括相当数量的附属娱乐设施，如海滨、水上娱乐场、网球或高尔夫球等。以上这些共同组成度假村复杂的系统。
5）、在以水为特色的度假区，游客都想靠近水、使用水、进行各种娱乐活动；同时，他们还要求最大程度地保护滨水区的美丽和环境质量。使用和保护形成了冲突，这就要求寻找到合适的解决办法。如果在广阔的滨水区只对一部分用地进行开发，另一部分不开发，那么这种冲突就较容易解决了。
6）、水的自然景观、水边舒适的气候和各种水上的娱乐活动吸引了大批的游客，水上娱乐设施成了许多度假区的重要资产。一块滨水区或水陆分界区能够被设计成由低密度到高密度的用地，具体内容如下、 7）、开敞空间和小道――没有天然海滩的地区，如湖边或湿地，在滨水区可以提供开敞空间作为小道，自行车道及钓鱼或野营的用地。向往生态旅游的趋势使得开敞空间变得越来越受欢迎。
8）、商业设施开发――商业开发能最大程度地利用度假区滨水用地，通常有旅馆、零售商店、饭店等。考虑到滨水区的生态环境，不适宜进行密集的商业开发。
9）、水上运动和划船运动的形式有、钓鱼、滑水、橡皮船、独木舟、动力船巡游、划船比赛等，这些活动会根据水体、地理位置、气候条件和传统习惯等的不同而有所变化。因此，供停靠船的设施也就各不相同。船的类型有帆船、风帆冲浪、独木舟或摩托艇等。简单的船坞只供小船停靠；小型船台供家庭停船使用；较大的船坞供游艇或观景船停靠。
9 9 、 汉文化主题公园和未来发展区（根 据开发进度情况适当时机实施）
1）、对于大多数度假区开发项目，其环境是最主要方面。保留一定的开敞空间—私人的、公共的或共同的—是娱乐活动规划的一个很关键的原则。开敞空间的形式和空间大小应该与市场的预期目标有关。如果需要保留周围原有的森林、山地或水滨作为公共开敞空间，度假区的住户和游客更喜欢保留了自然状态的开敞空间，这种空间更有价值。开敞空间可以只作为 一种观赏性的环境财富，也可以作为一种娱乐空间。开敞空间的规划可以小一以条小径，大到大规模的风景庭园规划。
2）、娱乐活动并不总是指运动和娱乐，许多游客和房地产业主被吸引到度假区的部分原因是度假区的文化、娱乐服务吸引了他们，所有这些都能增加整个项目的品位和精致程度。当其他的娱乐消遣不可行时，或在晚上和下雨的时候，或者在不合适的季节，这些娱乐活动还能填补闲暇时间。在拉斯维加斯城或在迪斯尼世界，娱乐、表演或游戏活动是吸引游客的主要方式。
3）、音乐和表演艺术是许多知名度假区的重要组成部分。度假区的开发者们已经发现表演艺术能够大大提高项目的价值。然而，大多数度假区的表演艺术场都不会用复杂的建筑形式，而是用结构简单的建筑形式。游客可以很随意地坐在修剪过的草坪上，一边享受音乐，一边吃着自带的食物，还可以呼吸到山中凉凉的清新的空气。
第三章、 交通规划
一条过境公路分别从用地南部通过，并连接城市方向。与过境公路相连，南北各设计一条 15 米宽内部车行道路贯穿用地东西。沿湖景观道路由北向南从用地中穿过。构成了主体路网架构。在规划主要景区入口，设置集中的停车场地。沿滨湖岸线设置步行景观道，沿山脊设置步行路兼做防灾通道，整个区域设置完整的步行系统。区域内设置一定数量电瓶车停靠站点。
第四章、照明规划
1 、准则
灯光设计是优秀的景观规划的重要组成部分，除以路灯为主要的照明设备外，应大量采用园林灯产生较为宜人的景观效果。湖水映衬，展现出连绵不断的独特风姿。
2 、具体措施
A、照明灯、交通轴与各区绿化广场内以 15 米服务半径设置照明灯具，灯具选择应与广场整体风格相统一。
B、园林灯、在建筑内庭绿地、边缘绿化带和，统一设置尺度宜人的园林灯。
C、泛光照明设施、在主要建筑物正立面，夜间应设置泛光照明，泛光照明设施应隐藏在绿化带中。
第五章、 绿地规划
1 、绿化原则 A、在绿化布局上，突出的绿肺的生态作用， 强调生态绿核向湖区水体的延伸与渗透，突出绿化生态效应。
B、注重在滨水岸线以及大片草地的边界，以植被形成的界面的季相、色相、树形及轮廓线的变化有致，形成颇具特色的种植景观。
C、树种上选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高规划效果、价值和特色，改善整个景区山体绿化缺少风景林，缺少季相变化和色向对比的问题。
2 、绿化结构
绿化系统按点、线、面三个层次进行绿化。
A、点
在景区内部，种植自然形态的花草、灌木、藤架等，并结合建筑物或小品加以处理，成为融休息、观赏、活动、交往为一体，富有特色的组团绿化节点。在生态湿地的岸线周边，人工筑造一些生态“渚”，活跃了湖区的岸线，成为特色绿化点。
B、线
结合滨湖绿化和景观通廊的要求,设置滨湖生态湿地景观带，在湿地景观带上线性的种植水杉，与水流方向一致，形成生态湿地的动势。
C、面
大片集中绿化是绿化系统的重点。规划区域内的主要集中的大型绿地有山体绿化，水湾绿化。
3 、绿化理念
水与绿色生态文化的复兴。
A、强调融自然环境为一体的生态建设,以水和绿带作为主要要素。
B、创造以地区性及历史性为基础的地方特征、水和绿构成的亲水空间正是本地区的 地区性和历史性在都市空间上的反映。
C、创造新的舒适的城市生活和文化、利用水和植物所具有的调节环境的功能，改善 生活质量和增加生活的舒适性。
第六章、旅游客源市场分析
1 、国内外旅游发展趋势
旅游业持续快速发展，成为增长最快并且收益最高的永恒产业。据国际经验，目前中国人均国民生产总值水平符合国内旅游业起飞的标准。今后十年将持续高速发展。
旅游方式多样化，各种专题旅游层出不穷。
由于基础设施的完善及优良服务，旅游的年龄和性别限制越来越无足轻重。
中长期旅游增多，中长距旅游也同步增长。
个人自助与举家出游者增加。
节假日旅游尤其一年三个黄金周将成为持续升温的热点。
2 、客源市场定位
A、旅游地开发必须以旅游客源市场为导向，以独特的旅游资源为基础，对旅游六要素“行、游、购、食、宿、娱”进行优化组合，形成旅游产品的“卖点”。从当前国内外旅游旅游区的发展经验和督公湖水库资源的特点分析，旅游区旅游客源市场应立足于徐州地区，重点开发苏北、鲁南旅游市场，融入地区旅游网络以辐射国内其它地区并逐步培育华东市场和海外市场。
B、从地理位置上定位、督公湖水库风景区首先应开发徐州当地的旅游市场；其次应重点开发辐射半径 150KM 范围的旅游市场，以南京周边地区和华东地区作为补充；海外市场应以汉文化区的日本、韩国作为今后潜在市场培育。
C、从旅游者消费层次定、本地旅游市场中自费旅游、家庭旅游会议旅游为主要消费对象，外地旅游市场应以中高档度假娱乐旅游者为主要消费对象。因此，督公湖水库景区应以工薪阶层的旅游为基础，合理开发中高档旅游消费市场。
D、从群体对象定位、以普通干部职工、青年、老年和师生旅游为基础，同时注意开发团体、会议、商务、奖励旅游者。
第七章、分期建设规划
1 、规划年限
本规划年限从 2008——2017 年（不包括远景）。
共 10 年，分为三期、 近期、2008——2009 年； 中期、2010——2012 年； 远期、2013——2017 年。
2 、分期发展原则及其优先顺序
经济实力、投资环境、资源利用效率、当地居民收益、长期发展需要是影响分期发展建设的主要因素。以下各项为分期发展原则与顺序、 A、根据市场需求及合理容量测算确定发展规模； B、考虑国家、省、区域经济发展需要； C、考虑旅游区与徐州市发展之间的密切关系； D、综合考虑远期理想性与近期现实性； E、基础性工作先行发展，如资源调研、规划设计、大型景观建设、基础设施规划与建设、环境保护等； F、能建立知名度及品牌效应者优先开发。
3 、分期发展目标与策略
第一期 —— 起步筹备阶段（2008 ～2009 年）两年
主要目标如下：
A、大步提高旅游区景观建设。
B、初步完成景区水电通讯等基础设施工作。
C、一期项目建设完成。将其它规划用地分期开发，创造良好的投资环境，最大限度吸收国内外投资进行开发建设，为以后各期游客的迅速增长打好物质基础。
加强管理，提高服务水平，改善投资环境，提高景区的知名度。
本期实施项目：生态农业观光区；拓展训练营；商业服务区；度假酒店；网球俱乐部；高山滑草项目。
第二期 —— 发展阶段（2010 ～2012 年）三年
这一阶段旅游区的大部分主要规划项目陆续实施。主要游览项目建成，各种旅游服务设
施已颇具规模。因游客数量增长，旅游内容的丰富，游客驻留期增长，使整个旅游区经济形成规模，开始形成少投入、高收益的经营体制。
本期实施项目：高山冰雪；高尔夫俱乐部；生态别墅区；度假公寓；马术中心。
第三期 —— 稳步上升阶段（2013 ～2017 年）五年
2013～2017 年是稳定发展阶段。建设项目已全部完成，达到规划预订的目标。旅游区拥有高质量的生态环境，健康、时尚的物质、文化享受，高水平的服务与管理，使督公湖水库旅游区成为知名的旅游胜地。
本期实施项目：
汉文化主题公园；未来发展区。
第八章、主要经济技 术指标（ 第一、二期项目，不含汉文化主题公园；未来发展区）
主要景区指标 1、拓展训练营 用地平衡表 总用地面积 53ha 100% 建筑用地 5.5ha 10.5% 道路用地 2.4ha 4.5% 绿地 42.4ha 79.6% 水面 2.9ha 5.4% 技术经济指标: 总建筑面积、9000m²;容积率、0.017 2、马术中心 用地平衡表 总用地面积 52ha 100% 建筑用地 2.6ha 5.0% 道路用地 4.2ha 8.1% 绿地 127.2ha 86.9% 水面
技术经济指标: 总建筑面积、5000m²；建筑密度、0.3%；容积率、0.01 3、生态农业观光区 用地平衡表 总用地面积 18.1ha 100%
建筑用地 3.7ha 20.1% 道路用地 1.26ha 7.0% 绿地 13.2ha 72.9% 水面
技术经济指标: 总用地面积、18.1ha；总建筑面积、8000m²；容积率、0.044 4、golf 俱乐部区 用地平衡表 总用地面积 65.6ha 100% 建筑用地 2.68ha 4.1% 道路用地 2.30ha 3.5% 绿地 52.5ha 80.1% 水面 8.1ha 12.3% 技术经济指标: 总用地面积、65.6ha；总建筑面积、8000m²；容积率、0.012
5、网球俱乐部区 用地平衡表 总用地面积 10ha 100% 建筑用地 1.2 ha 12% 道路用地 0.9ha 9% 绿地 7.9ha 79% 水面 0
技术经济指标: 总用地面积、10ha；总建筑面积、3000m²；容积率、0.03 6、山地滑草项目区 用地平衡表 总用地面积 30ha 100% 建筑用地 1.5ha 5% 道路用地 1.3ha 4.3%
绿地、草地 28.2ha 94% 水面
技术经济指标: 总用地面积、30ha；总建筑面积、3000m²；容积率、0.01 7、山地冰雪娱乐区 用地平衡表 总用地面积 40ha 100% 建筑用地 1.8ha 4.5% 道路用地 1.5ha 3.8% 绿地、雪场 36.7ha 81.8% 水面 0
技术经济指标: 总用地面积、40ha；总建筑面积、3500m²；容积率、0.04 8、商业服务区 用地平衡表 总用地面积 5ha 100% 建筑用地 3.2ha 64% 道路用地 0.2ha 4% 绿地 1.6ha 32% 水面 0
技术经济指标: 总用地面积、5ha；总建筑面积、15000m²；容积率、0.3 9、生态别墅区 用地平衡表 总用地面积 36.9ha 100% 建筑用地 8.78ha 23.8% 道路用地 6.45ha 17.5% 绿地 18.5ha 50.3% 水面
3.1ha 8.4%
技术经济指标: 总用地面积、36.9ha；总建筑面积、53500m²；容积率、0.097 10、度假公寓区 用地平衡表 总用地面积 25.7ha 100% 建筑用地 7.32ha 28.5% 道路用地 8.50ha 33.1% 绿地 9.87ha 38.4% 水面
技术经济指标: 总用地面积、25.7ha；总建筑面积、109000m²；容积率、0.42 11、度假酒店区 用地平衡表 总用地面积 34.5ha 100% 建筑用地 3.93ha 11.4% 道路用地 3.28ha 9.5% 绿地 25.8ha 74.8% 水面
1.48ha 4.3% 技术经济指标: 总用地面积、34.5ha；总建筑面积、35000m²；容积率、0.10 第九章 章 绿色节能措施 当今绿色节能环保已成为世界性的重大问题之一，各国对节能环保问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗被列为经济发展的重大课题。
1、节能 1）建筑设计节能：道路照明、场地照明尽量采用风能太阳能设备，配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯,镇流器选用节能型电感镇流器，采用光电控制等。
2）绿色能源的利用：充分利用太阳能，风能，沼气能等其他环保型新能源。
3）制冷采暖采用最新的地下水热交换式空调。
2、节水 1）充分利用城市供水管网压力进行供水，节省能源； 2）建造于水收集利用系统，充分利用当地雨水资源。
3）设计中水回收处理利用系统。
尽量选用节水型卫生设备，给排水管道采用新型材料，减少管网漏水量，减低管网能耗，节约了用水量与降低水压要求。
第十章 环境保护 1、环境现状 本项目位于徐州市东北部。根据检测结果，建设区域内的 SO 2
、NO X
污染程度轻微，TSP 亦未超标，大气质量现状符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。
2、编制依据 a）《污水综合排放标准》GB8978-1996； b）《地表水环境质量标准》GHZB1-1999； c）《城镇垃圾农用控制标准》GB8172-87； d）《生活垃圾填埋污染控制标准》GB16889-1997。
3、环境质量控制标准 a）大气环境质量：执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准； b）水环境质量：执行《生活饮用水水源水质标准》（GJ3020-93）一级标准和《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅲ类标准； c）土地环境质量：执行《土地环境质量标准》（GB15678-95）Ⅱ类标准； d）声环境质量：执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中相应标准。
4、项目主要污染源及污染物 a）一般生活废水 2400m 3 /d；
b）废气； c）生活垃圾； d）废渣； e）噪声。
5、环境保护主要措施和要求 a）一般生活废水排入中水处理中心处理； b）锅炉应采用电锅炉或燃气锅炉，污染物排放量少； c）生活垃圾送垃圾处理场进行处理； d）施工污染治理：施工人员集中的生活污水不得随地倾倒，要集中处理后达标排放，防止污染水体；含有害物质建筑物堆放点远离水源地，并用防雨材料遮盖；工程车辆和机械清洗水，应经隔油沉沙池处理后排放。
第十一章 项目招标方案 1、招标方案 根据《中华人民共和国招标投标法》及徐州发展和改革委员会制定的《江苏工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》，本项目的设计、施工、监理以及设备、重要材料等采购活动均以招标形式进行。
项目招标均采用公开招标的方式。
鉴于建设单位的实际情况，本可研认为，项目的设计、建筑工程、安装工程、监理及设备、重要材料采购均宜采用委托招标的组织形式。
第十二章 投资估算与资金筹措 1、投资估算
详见附表 12-1 1）投资估算依据 a）专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准；以及政府部门发布的物价指数； b）《江苏省市政工程单位估价表》、《江苏省建筑工程概算定额》、《江苏省定额与造价》2001 年第四期、《江苏省其他费用定额》等有关文件和定额； c）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； d）建设单位提供其它基础资料。
2）投资估算说明 a）拆迁青苗补偿费用，该费用主要有土地出让金、失地农民安置费用、契税等组成，根据项目承建单位与政府部门达成的协议，娱乐项目使用土地主要以租用为主每年 200 元/亩，生态别墅，度假公寓及度假酒店用地采用征用的模式，70 年使用权土地出让金按 5 万元/亩计算，而青苗补偿费用则根据当地实际标准进行补偿，本项目地面附着物补偿费用和失地农民安置费用由政府承担。
b）预备费用按工程费用和其他费用两者之和的 6%计取； c）建设单位管理费按工程费用的 1 .0%计取； d）销售费和管理费用按销售收入的 1.5%计取； e）财务费用即银行贷款利息，按年利率 7.11%计算. 3）项目建设投资估算 项目建设投资为 53086.85 万元 2、融资方案 建设项目资金主要来源于市场项目投资方。
第十三章
财务评价
1、财务评价依据、基础数据与参数选取 1）评价依据 a）国家计委编写的《投资项目可行性研究指南》(2002 版)； b）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
2）
基础数据与参数选取 2、项目收入、税金及附加估算
详见附表 13-2 项目收入主要包括：度假村别墅、公寓销售收入
35577
万元，旅游度假娱乐项目营业销售收入
83200
万元。总收入为
118777
万元。
营业税金及附加包括：营业税 3563.31 万元，城市维护建设税
178.17
万元,教育附加费
106.9 万元 3、成本估算 a）项目开发建设成本：项目期内合计
53086.85
万元；详见附表13-1 b）营业及管理费用：按每年的营业收入的1.5%考虑，项目期内每年合计1781.66 万元；
表 表 13-1
项目成本估算表
序号 项
目 金额（万元）
备注 1 建设成本 53086.85
2 营业、管理费用 1781.66
4 总成本费用 54868.51
4、财务效益分析 1）财务盈利能力分析
通过项目财务现金流量计算，各项评价指标如表 13-3 所示。
2）利润及其分配
项目属旅游开发项目，其收入主要是旅游度假游乐项目销售收入。经计算，本项目在计算期内利润总额为 51950.59 万元，财务内部收益率为 76.07% ，投资利润率为
87.37%
，
投资利税率为 123.74%
，具体计算详见附表 13-4。
5、财务评价结论 本项目据财务评价表明，项目投资财务内部收益率为
76.07%
，生态别墅、度假公寓项目投资回收期为 3 年，其它娱乐项目成本回收期 3-4 年，投资利润率为 87.37% ，投资利税率为
123.74%
，充分说明了旅游开发建设项目的利润的空间不错。
综上所述，该项目的各项基础条件已具备、时机已成熟，既符合国家的有关方针、政策，又能产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此项目是可行的。
第十四章 社会评价 1、项目对社会的影响分析 本项目是一项旅游开发建设工程，将改变当地落后的经济条件和满足城市重新定位的需求，既有经济效益，又有社会效益，对社会的发展和进步将产生积极的影响。
a)从根本上解决了当地脏、乱、差的环境面貌，有效地促进了当地的社会综合治理。
b）...